Tipos de violaciones de los límites terrestres y cómo eliminarlas

Los límites inciertos o impugnados son una fuente habitual de disputas sobre la propiedad de la tierra. Para los propietarios, estos problemas pueden suponer un gran estrés y dificultades económicas. Para que la gestión de la propiedad siga siendo lícita y pacífica, es esencial comprender las distintas formas de infracción de los límites del terreno y los procedimientos que conlleva su corrección.

Un ejemplo típico de violación de límites es cuando un propietario extiende inadvertidamente edificios o jardines más allá del límite real de su propiedad. Si esto no se resuelve de inmediato, puede dar lugar a disputas con los vecinos y, posiblemente, a acciones legales. Para evitar estos conflictos, es imprescindible que todas las mejoras realizadas en los inmuebles se mantengan dentro de sus límites adecuados.

Los enredos, o la invasión ilegal de un edificio, valla u otra estructura en el terreno de un vecino, son otro problema común. Esto puede ocurrir como resultado de una mala interpretación de las líneas de propiedad o de levantamientos erróneos. Una intervención temprana puede detener las usurpaciones antes de que se conviertan en problemas legales mayores y más intrincados.

Las servidumbres y servidumbres de paso, que son zonas de terreno reservadas para el uso de terceros, como empresas de servicios públicos o propietarios cercanos, también pueden dar lugar a conflictos de lindes. Pueden surgir conflictos graves por malentendidos sobre los límites y los permisos de uso de estas zonas.

Los propietarios deben revisar sus títulos de propiedad y contratar a un topógrafo para empezar a resolver las infracciones de los límites del terreno. Mantener una comunicación fluida con los vecinos y, en caso necesario, recurrir a un abogado o a la mediación, también puede contribuir a la resolución amistosa de los conflictos. A largo plazo, tomar medidas proactivas para reconocer y respetar los límites del terreno puede resultar rentable y fomentar las relaciones.

Tipos

En realidad, sólo hay dos categorías de infracciones:

• Superposición o cruce de los límites reales sobre el terreno;
• Superposición de límites en los documentos (error de registro).

Los límites reales de las parcelas sobre el terreno pueden solaparse por cuatro motivos:

• Error en la información almacenada en el Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria;
• Error de la persona responsable al establecer los límites;
• Apropiación no autorizada de territorio;
• Cambiar las coordenadas de los puntos de giro del solar debido a cambios en el paisaje.

Superposición de límites

La imposición de límites es el acto de desplazar los límites reales del terreno hacia un lado; en este caso, el nuevo límite se superpone a la zona circundante.

Debido a ello, surgen problemas con el registro de adjudicaciones, además de disputas entre vecinos.

Siempre que la parcela se superponga a otras parcelas, lo que se define en el apartado 20 del artículo 26 de la Ley Federal no. 218 de 2005, EGRN no inscribirá la parcela.

La expropiación no autorizada de terrenos propiedad de los ayuntamientos es un caso frecuente de imposición de lindes.

Por ejemplo, el propietario de una parcela de dacha muy grande puede optar por aumentar el tamaño de su propiedad y desplazar la valla unos metros en dirección al "sin propietario" terrenos. Con el tiempo, el municipio decidirá reservar una parte del mismo terreno para la ampliación de la ciudad de vacaciones.

Las parcelas se pueden redibujar a partir de la valla del propietario de la parcela en el punto más exterior, que es la imagen actual. Resulta que esto significa que cada sección posterior se desplazará 2 metros hacia un lado.

Los nuevos propietarios de parcelas no podrán registrarlas hasta que se corrijan los límites si se detecta un error.

El hecho de que pueda haber edificios, árboles y elementos de comunicación (como un cuadro eléctrico o un pozo de aguas residuales) pertenecientes a otra zona dentro de los dos metros desplazados complica la situación. Y en el caso de que se sigan todos los procedimientos legales, estos elementos tienen que desmontarse y reubicarse.

Imposición de linderos

En ocasiones, los límites pueden traspasar zonas ya delimitadas.

Esto se debe a varios factores:

• Acuerdo verbal entre vecinos. Dos propietarios de parcelas adyacentes pueden acordar entre ellos modificar ligeramente los límites. Por ejemplo, cuando un vecino está dispuesto a ceder parte de su terreno a otro. Una transacción de este tipo debe formalizarse mediante una servidumbre. Sin la debida formalización de la transacción, ésta se considerará inválida y, en consecuencia, uno de los propietarios puede obligar en cualquier momento al segundo a poner en orden los linderos de acuerdo con el levantamiento topográfico. La misma situación se aplica a la alineación de la línea curva del límite entre dos parcelas adyacentes.
• Apoderamiento no autorizado de la propiedad. Uno de los vecinos puede, deliberadamente o no, quitar parte del terreno a la parcela adyacente e instalar allí su propia valla. La situación es similar a la descrita anteriormente. Si, por iniciativa del segundo propietario, se inicia un procedimiento judicial, el segundo propietario de la parcela adyacente deberá trasladar la valla al lugar que le corresponda.
• Error en los datos, almacenado en el Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria. Los documentos pueden contener información errónea. Por ejemplo, cuando un ingeniero catastral realiza un levantamiento topográfico y presenta un plano de la parcela a Rosreestr, cuando en realidad los lindes se han fijado incorrectamente.
• Error al fijar los límites. Como ya se ha indicado, al realizar el levantamiento topográfico se puede cometer un error, que dará lugar a la imposición de linderos.
• Modificaciones del terreno. En la agrimensura, los puntos de inflexión suelen estar ligados a fortalezas naturales: un barranco, una colina, etc.d. Con el tiempo, el paisaje puede cambiar (debido a fuertes lluvias, inundaciones, terremotos, etc.).).d.). Por lo tanto, los puntos de inflexión del terreno se modificarán, lo que puede dar lugar a la superposición de los límites.

Los derechos de propiedad y la armonía comunal dependen de la comprensión y resolución de las violaciones de los límites de las tierras. En este artículo se abordan las situaciones más comunes de litigio de lindes, como el allanamiento involuntario, las invasiones y los levantamientos topográficos inexactos. Además, ofrece soluciones viables a estos problemas, como la intervención de topógrafos profesionales, el litigio y la negociación. Entender cómo manejar las violaciones de límites puede ayudar a los propietarios de tierras y viviendas por igual a evitar el estrés, la pérdida de tiempo y las pérdidas financieras.

Acuerdo previo al juicio

Sólo cuando los propietarios de dos parcelas adyacentes estén dispuestos a comunicarse entre sí se podrá llegar a un acuerdo previo al juicio.

Deben ordenar la delimitación de las parcelas como primera prioridad.

Párrafo 10 del Artículo 22 de la Ley Federal n. 218 establece que el deslinde tiene lugar de acuerdo con las siguientes características:

• Los límites de la parcelación se determinan a partir de la información especificada en los documentos de los propietarios, que definen su derecho a poseer el terreno;
• Si no existe tal documento o no contiene la información necesaria, los límites se especifican de acuerdo con el documento que define los límites del terreno cuando se formó (cuando se registró el terreno por primera vez);
• Si no se dispone de este documento, los límites se determinan de acuerdo con el plan urbanístico establecido del territorio;
• En ausencia de todos los documentos especificados, los límites de las parcelas se determinan en función de los límites reales que se han observado entre las parcelas en los últimos 15 años.

Si los resultados de múltiples encuestas (i.e., aclaración de lindes) son aceptados por ambos propietarios de las parcelas colindantes, deberán realizarse las actualizaciones necesarias en el Registro Estatal Unificado.

Para ello, debe presentar una solicitud utilizando el modelo facilitado por el Ministerio de Desarrollo Económico Orden n. 722 de 2013.

También se requerirán varios documentos, tanto originales como copias.

Junto con la solicitud deberá enviarse lo siguiente

• Copia del pasaporte civil;
• Documentos de titularidad de los terrenos;
• Extracto catastral, que muestra información incorrecta sobre el terreno;
• Plano de lindes corregido.

Apartado 3 del artículo 61 de la Ley Federal n. 218 ordena que un error en el Registro Estatal Unificado sea subsanado en el plazo de 5 días a partir de la recepción por Rosreestr de los documentos pertinentes.

Los vecinos sólo tienen que dar su consentimiento para mover la valla con el fin de poner los límites en orden si el USRN tiene datos topográficos precisos. No es necesario enviar una solicitud por separado.

Qué hacer en los diferentes casos

Error en el USRN

Utilizando el método anteriormente mencionado, se subsanó el error registral:

1. Propietarios de parcelas colindantes solicitan la aclaración de linderos a una empresa geodésica y reciben un plano de linderos corregido y correcto.
2. Los mismos propietarios rellenan una solicitud en el modelo establecido por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico nº. 722 de 2013, y adjuntar a ella el plano de lindes elaborado, su pasaporte personal, el extracto catastral y los documentos de titularidad del terreno.
3. La solicitud se presenta al MFC o a la delegación local de Rosreestr.
4. En un plazo de 5 días tras la recepción de los documentos por Rosreestr, la persona responsable corrige el error registral en el Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria.

Error topográfico

Cuando resulta que los linderos fijados por el ingeniero catastral no coinciden con los definidos por el plano de linderos de la parcela colindante, con frecuencia es posible detectar un error topográfico incluso en el momento de la aprobación de los linderos.

En este caso, el propietario de la parcela vecina es perfectamente libre de negarse a firmar el Acta de Acuerdo de Límites.

Es necesario invitar a expertos externos a fijar los límites para determinar quién tiene razón (básicamente, otra empresa de agrimensura).

La página web de Rosreestr contiene una lista de ingenieros catastrales que poseen el certificado necesario para llevar a cabo actividades catastrales.

El propietario del terreno puede recuperar el importe íntegro del dinero empleado por el ingeniero catastral para realizar el levantamiento topográfico inicial si se determina, mediante un nuevo levantamiento topográfico, que el ingeniero cometió un error.

El propietario de la parcela tendrá que discutir los límites adyacentes de las parcelas con el vecino si la topografía adicional valida los hallazgos de la encuesta inicial.

Al mismo tiempo, en el caso de que una medición dé lugar a un solapamiento con una parcela que ya ha sido registrada pero cuyos límites se determinaron incorrectamente, el error de registro debe corregirse en el Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria antes de que Rosreestr registre la nueva parcela.

Embargo no autorizado

Deberá solicitar un plano de lindes u otros documentos a un vecino que haya tomado parte del terreno de otro, ya sea a propósito o accidentalmente, que muestren los límites y la superficie de su parcela. Aunque el vecino no está obligado a hacerlo.

En este caso, tendrá que pedir una medición de su parcela o, si ya se ha creado una, una aclaración de los límites de la parcela.

Es necesario acordar con el vecino una aclaración de los límites mediante un estudio topográfico.

Debe mover la valla establecida si firmó el documento, indicando que reconoce los límites.

Si no, tendrá que comparecer ante el tribunal.

Debería remitir a un vecino al artículo 7.1 del Código de Infracciones Administrativas con el fin de persuadirle para que firme el acta de coordinación de límites.

La sanción mínima por ocupación ilegal de terrenos de acuerdo con el Código de Infracciones Administrativas es de 5.000 rublos rusos.

El vecino también será responsable de pagar los honorarios del abogado si pierde el juicio.

Cambio de paisaje

Si el terreno ha cambiado y los puntos de inflexión ya no se encuentran en el lugar en el que se encontraban antes, será necesario dictar órdenes de aclaración de lindes para que se actualice el Registro Estatal Unificado. La descripción anterior abarca el proceso para realizar cambios.

Acudir a los tribunales

Es esencial resolver el desacuerdo en los tribunales si no se puede llegar a una solución pacífica. Es necesario presentar la demanda ante el juzgado en el lugar de los hechos.

Documentación

La siguiente documentación debe estar lista antes de presentar una reclamación:

• Una copia del pasaporte civil del solicitante (demandante);
• Documentos en virtud de los cuales el propietario posee el terreno: escritura de compraventa, certificado de herencia;
• Certificado del propietario de la parcela;
• El pasaporte;
• Plano de linderos actual;
• El plano elaborado al aclarar los linderos (en su caso) y la conclusión final del perito ingeniero catastral;
• Extracto catastral del Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria sobre los límites establecidos (aunque contenga información incorrecta);
• Certificados y documentos que confirmen que el propietario intentó resolver la cuestión sin intervención judicial: un recibo de pago por los servicios de un examen independiente y la conclusión del mismo, una negativa por escrito del propietario de la parcela adyacente a coordinar los límites, etc.d.;
• Cualquier otro documento que pueda ayudar en la investigación del caso.

También debe adjuntarse un recibo de la tasa estatal abonada para presentar la solicitud. El apartado 1 del párrafo 1 del Código Tributario de la Federación Rusa regula el importe del derecho estatal, con un mínimo de 400 rublos.

Escrito de demanda

Como se ha mencionado anteriormente, la demanda debe presentarse ante el tribunal; en ese caso, el artículo 125 del Código de Procedimiento Arbitral de la Federación Rusa regula los detalles de su preparación.

A continuación se exponen las directrices generales para la presentación de una demanda:

• Nombre del tribunal donde se presenta la solicitud;
• Información sobre el demandante;
• Información sobre el demandado;
• Número de certificado del propietario de la parcela;
• de la propiedad de la tierra;
• La esencia principal del desacuerdo (las circunstancias del caso);
• Información sobre los intentos de acuerdo previos al juicio;
• Una lista de reclamaciones y demandas contra el demandado con referencia a actos jurídicos específicos;
• Lista de documentos adjuntos.

A través del enlace, puede descargar un modelo de declaración de reclamación junto con un formulario de ejemplo para rellenar.

Juicio

La decisión de iniciar un procedimiento se toma en un plazo de cinco días a partir de la recepción de la solicitud por el tribunal, siempre que la demanda se presente de conformidad con el artículo 125 del Código de Procedimiento Arbitral de la Federación Rusa.

En función de las particularidades del caso, el juez responsable establece el plazo tanto para la administración del caso como para la preparación del juicio.

Un juez puede basar su decisión en un caso judicial en los documentos presentados por el demandante, así como en los documentos que el tribunal haya solicitado específicamente.

En caso de que esto resulte insuficiente, el tribunal designará a un perito imparcial para que determine los límites exactos de todas las parcelas en litigio.

Tomar una decisión

Todas las partes implicadas deben acatar la resolución judicial.

Así pues, en caso de que la reclamación sea cierta, ocurre lo siguiente:

• Se exige al demandado que desplace la valla a una distancia determinada. Si hay edificios o comunicaciones que interfieran, deben demolerse.
• Se exige al demandado que cubra las costas judiciales, incluido el pago de los servicios de un topógrafo independiente.
• La información sobre los límites recién establecidos se transfiere a Rosreestr, que debe realizar cambios en el Registro Estatal Unificado si los datos allí almacenados no se corresponden con la realidad.
• Si se demuestra que el acusado es culpable de apropiación no autorizada de terrenos, se le podrá exigir responsabilidad administrativa en virtud del artículo 7.1 Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa.

El demandante debe encargar la creación de un plano de límites a una empresa geodésica si aún no tiene uno en su poder, que muestre los límites reales de la parcela. Posteriormente, deberá registrar la obra y modificar el pasaporte catastral enviando a Rosreestr el plano de lindes.

Vídeo útil

Vea este fascinante vídeo en el que un abogado habla de cómo salvaguardar los límites de un terreno.

Tipo de infracción	Cómo eliminar
Usurpación por parte del vecino	Discuta el problema con el vecino y, si no se resuelve, póngase en contacto con las autoridades locales o solicite asistencia jurídica.
Señalización incorrecta de los límites	Contrate a un topógrafo profesional para que restablezca los límites correctos y actualice los registros en consecuencia.
Construcción no autorizada	Informe a las autoridades locales de construcción para que evalúen y posiblemente eliminen las estructuras ilegales.
Disputas sobre límites compartidos	Utilizar los servicios de mediación para llegar a un acuerdo o emprender acciones legales si es necesario.
Cambios naturales en los límites	Controle periódicamente los límites naturales y documente los cambios para evitar futuras disputas.

Para mantener buenas relaciones con los vecinos y no tener problemas con la justicia, es esencial que los límites de la parcela sean correctos. Las infracciones de los límites pueden adoptar muchas formas diferentes, como el uso no autorizado, las invasiones y las disputas por el límite de la propiedad. La detección precoz de estos problemas y el conocimiento de cómo resolverlos pueden ahorrarle muchos problemas más adelante.

Lo primero que hay que hacer cuando se trata de una infracción de lindes es recopilar toda la documentación pertinente, como levantamientos topográficos, mapas y escrituras. Para resolver las disputas con sus vecinos de forma cooperativa, debe mantener abiertas las líneas de comunicación. Con frecuencia, una conversación sencilla puede llevar a un entendimiento mutuo y a una solución rápida.

Puede ser necesario buscar ayuda profesional si no se llega a un acuerdo. Se puede obtener claridad y apoyo consultando a un abogado y contratando a un topógrafo para que identifique con precisión las líneas de propiedad. Además de ser alternativas útiles a los procedimientos judiciales, la mediación y el arbitraje también pueden ayudar a resolver disputas de forma más rápida y amistosa.

Muchos conflictos de lindes pueden evitarse siendo proactivo. Algunos ejemplos son la revisión periódica de los límites de la propiedad y el mantenimiento de líneas de comunicación abiertas y claras con los vecinos. Es fundamental conocer sus derechos y obligaciones como propietario para salvaguardar su propiedad y garantizar unas relaciones de vecindad pacíficas.

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