Un paso crucial que a veces se pasa por alto cuando se piensa en comprar un terreno es la topografía. La agrimensura es esencial porque establece con precisión los límites, las medidas y la descripción legal de la propiedad. Si no dispone de un estudio topográfico adecuado, es posible que tenga que enfrentarse a posibles disputas por los límites, líneas de propiedad difusas o incursiones imprevistas de propiedades cercanas.
Un topógrafo profesional utiliza equipos especializados para medir y cartografiar el terreno durante el proceso de topografía. Marcan los límites, localizan las esquinas de la propiedad y evalúan cualquier característica topográfica que pueda afectar a los planes de urbanización o construcción. A efectos legales, esta información es crucial porque garantiza que sus derechos de propiedad están bien definidos y salvaguardados.
Muchos compradores potenciales se preguntan si pueden ahorrar tiempo y dinero renunciando a la medición. Sin embargo, esto puede ser peligroso. Es posible que no conozca las restricciones urbanísticas, las servidumbres u otros aspectos legales que podrían afectar al uso que pretende hacer del terreno sin un estudio topográfico. Además, para confirmar los límites y el valor de la propiedad, las entidades crediticias suelen exigir un estudio topográfico antes de autorizar una hipoteca.
Aunque en algunas zonas la ley no exija un estudio topográfico para cada transacción inmobiliaria, suele ser una buena idea realizarlo para evitar problemas en el futuro. Al verificar que los límites de la propiedad coinciden con los que figuran en los documentos legales, un estudio topográfico da tranquilidad y puede ayudar a evitar futuros y costosos litigios.
| Pregunta | Respuesta |
| ¿Puedo comprar un terreno sin un estudio topográfico?? | Sí, es posible comprar un terreno sin un estudio topográfico. Sin embargo, no es recomendable porque puede dar lugar a disputas legales, problemas de lindes y posibles conflictos con los vecinos. El estudio topográfico ayuda a definir claramente los límites de la propiedad y garantiza que usted es plenamente consciente de lo que está comprando. |
| ¿Cuáles son los riesgos de comprar un terreno sin un estudio topográfico?? | Los riesgos incluyen la falta de claridad en los límites de la propiedad, posibles disputas legales con los vecinos y la posibilidad de invasiones. También podría enfrentarse a problemas a la hora de obtener permisos de construcción o revender la propiedad en el futuro. |
| ¿Es necesario un estudio topográfico para obtener una hipoteca?? | La mayoría de los prestamistas exigen un estudio topográfico para aprobar una hipoteca. Para asegurarse de que los límites de la propiedad están claramente definidos y proteger su inversión. |
Comprar un terreno sin un estudio topográfico adecuado puede ser peligroso. Además de verificar los límites de la propiedad, un estudio topográfico detecta cualquier problema potencial que pueda interferir con sus planes, como restricciones de zonificación o servidumbres. Le garantiza que entiende exactamente lo que está comprando y cómo utilizarlo, lo que le aporta claridad y protección jurídica. Un estudio topográfico exhaustivo es un componente crucial de cualquier compra de terrenos, ya que saltarse este paso puede dar lugar a costosas disputas o limitaciones en el futuro, aunque inicialmente se ahorre dinero.
¿Es posible comprar?
El propietario registrado de la parcela puede venderla y emprender otras acciones.
Si todas las partes están de acuerdo y no hay reclamaciones de terceros, no es necesario realizar más trámites para finalizar la transacción e introducir los datos en Rosreestr.
Actualmente, la ley de la Federación Rusa no exige la realización de un estudio topográfico para comprar una parcela.
Pero el proceso en sí está muy asesorado por el Estado, los agentes inmobiliarios y los abogados, por lo que hoy en día hay menos transacciones de este tipo. Aunque puede resultar complicado registrar o vender una parcela nueva, a muchos propietarios se les han concedido terrenos para su uso durante mucho tiempo.
Breve información. En Rusia, hasta 2006 todos los terrenos debían estar catastrados, incluidas las parcelas de propiedad privada y legal, así como las cooperativas de dachas. A continuación se aprobó la Ley Federal n. 93, también conocida como "Dacha Amnistía." Posteriormente, si no estaba prevista la construcción de grandes edificios, se eximía a los propietarios de la obligación de realizar un catastro.
Por lo general, estas parcelas se inscriben en el registro catastral y se les asigna un número de identificación. Es necesario registrar los datos para proteger los derechos de propiedad. La anotación "sin límites claros se aplica a dichos objetos cuando se inscriben en el Registro Estatal Unificado.
Aunque se está debatiendo la eliminación de la "amnistía para las dachas" y la implantación de la topografía obligatoria, la opción de comprar y vender sigue existiendo. Esto se debe a que hay una mayor necesidad de suelo y se está construyendo más a nivel privado.
Quién puede comprar?
Cualquier transacción debe pasar primero por el registro catastral, que puede completarse sin necesidad de trabajos geodésicos.
Si se cumplen determinados requisitos, tanto las personas físicas como las jurídicas pueden realizar transacciones de esta naturaleza.
Ante todo, se requiere un amplio consenso y un conocimiento preciso de los usos del terreno.
Si existe un certificado oficial de confirmación de la propiedad o, en su defecto, un extracto del Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria, el propietario -persona física o jurídica- puede vender su parcela con carácter general. Para ello no es necesario delimitar el terreno.
Si el comprador reconoce y acepta estos riesgos y restricciones adicionales, también podrá comprar terrenos sin limitaciones.
Las siguientes circunstancias hacen necesaria la topografía del terreno
- Modificar los límites de una parcela, principalmente aumentar.
- Disputas con los vecinos.
- División en acciones para su posterior venta por partes.
Si no se realiza la medición del terreno, será responsabilidad del nuevo propietario y a menudo es necesario acudir a los tribunales para resolver las disputas con los vecinos.
Instrucciones para adquirir terrenos
Primero deben prepararse los documentos del terreno.
El propietario necesita poseer:
- certificado de registro estatal,
- pasaporte catastral, o sólo un extracto del Registro Estatal Unificado, que incluye información sobre el propietario y datos catastrales.
No se ha realizado la agrimensura si el pasaporte catastral tiene la anotación "sin linderos claros." En el pasado, las cooperativas de dachas y las asociaciones de jardinería vendían con frecuencia este tipo de parcelas.
Aunque ahora cambie el estatus del terreno, siguen existiendo los problemas anteriores. La posibilidad de obtener una copia del Registro Estatal Unificado en el MFC agiliza el proceso, y actualmente se está desarrollando el portal en línea de los Servicios Estatales.
Junto con lo anterior, también son necesarios los siguientes registros:
- Declaración de ambas partes.
- Contrato de compraventa (3 copias).
- Recepción para el pago del impuesto estatal.
Fascinante! Si el comprador acepta todas las condiciones, el vendedor no tendrá que entregar un plano de delimitación aparte.
Se necesita la preparación de un acuerdo estándar para finalizar una operación de compraventa. A continuación, las partes implicadas en la transacción lo firman. El depósito se transfiere según lo acordado y, a continuación, el papeleo se envía a Rosreestr para su registro.
El comprador transfiere los fondos tras firmar el papeleo en la empresa. Si una parte del precio son fondos hipotecarios, el vendedor no recibirá su dinero hasta que se registren los derechos del nuevo propietario. Al finalizar el proceso, se entrega al nuevo propietario un nuevo extracto del Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria.
Riesgos
La cantidad de transacciones de venta de parcelas no delimitadas que se producen en la actualidad está disminuyendo.
Entre los inconvenientes se encuentran:
- Riesgos asociados a una disminución de la superficie real.
- Falta de motivos claros para resolver situaciones de conflicto con los vecinos (especialmente en aldeas y cooperativas de dacha).
- Necesidad de pagar los trabajos geodésicos en el futuro con fondos propios.
- Restricciones a la transmisión de derechos, donación, herencia, etc.d.
Las modificaciones de la normativa urbanística imponen restricciones al uso de estas parcelas. Todos los edificios deben retranquearse de la linde una distancia determinada.
Por lo tanto, es necesario realizar trabajos geodésicos. La legalidad de cualquier edificación sigue siendo incierta en terrenos no deslindados. Los vecinos tendrán la base para que se tome una decisión a su favor si acuden a los tribunales con diversas reclamaciones.
La compra de un terreno con un granero o una casa de baños ya construidos puede poner al nuevo propietario en la situación de tener que derribar la estructura. Esto incluye circunstancias como la plantación de árboles, la construcción de vallas, etc.
La limitación de las transmisiones de derechos, donaciones y herencias es la siguiente cuestión importante.
Para reducir los riesgos, siga estas directrices.:
- Compruebe la adjudicación del terreno a través de Rosreestr, utilizando la versión electrónica en el sitio web o poniéndose en contacto con el MFC.
- Reciba un extracto del USRN con información detallada sobre el propietario para eliminar posibles fraudes.
- Acuda a un notario para que redacte un contrato de compraventa que garantice la transferencia de los derechos de propiedad.
Vídeo útil
Le invitamos cordialmente a ver un vídeo en el que un abogado explica quién debe realizar un estudio topográfico y si siempre es necesario.
Si está pensando en comprar un terreno, quizá se pregunte si puede evitar el proceso de agrimensura. La agrimensura es esencial porque establece con precisión los límites, las dimensiones y la descripción legal del terreno. Si no se dispone de un estudio topográfico, se corre el riesgo de que surjan conflictos legales, disputas con los vecinos por los límites del terreno y posibles problemas con futuras urbanizaciones o construcciones en el terreno.
La topografía proporciona una imagen detallada de lo que está comprando. Asegurarse de que las líneas de la propiedad están trazadas con precisión ayuda a evitar futuros conflictos de lindes. Esta claridad ayuda a comprender el trazado del terreno, incluidas las servidumbres, derechos de paso o limitaciones que puedan limitar su capacidad de uso.
Además, un estudio topográfico suele proporcionar información crucial sobre la topografía del terreno, como variaciones de altitud o riesgos de inundación, que pueden influir en sus planes de construcción o en el tipo de estructuras que puede erigir. Es un paso proactivo que le ayudará a tomar decisiones acertadas y a evitar futuras y costosas sorpresas.
A fin de cuentas, pagar por un estudio topográfico es una decisión inteligente, aunque pueda parecer un coste adicional al principio. Le ofrece protección jurídica, le garantiza que sabe exactamente lo que está comprando y le da confianza a la hora de planificar el uso del terreno en el futuro.
