Embora o arrendamento de um terreno para a construção de um edifício residencial possa parecer uma tarefa difícil, pode, na realidade, ser um processo simples e direto com a informação correcta e um planeamento cuidadoso. Para evitar complicações futuras, é imperativo que os promotores, independentemente do nível de experiência, compreendam os passos essenciais e as potenciais armadilhas.
Em primeiro lugar, deve fazer uma pesquisa exaustiva sobre o terreno que está a considerar. Isto implica verificar se a propriedade é adequada para a construção residencial, conhecer os códigos de construção locais e consultar as leis de zonamento. O tipo de edifícios que podem ser construídos num terreno é determinado pelas leis de zonamento e as leis locais podem ter um impacto em tudo, desde a altura do edifício até aos materiais que podem ser utilizados.
Os termos do aluguer terão então de ser negociados com o proprietário do terreno. É necessário discutir também a duração do aluguer, as opções de renovação e quaisquer restrições de utilização do terreno. Para garantir que os seus direitos são respeitados e que não existem termos não declarados que possam causar problemas no futuro, é aconselhável que um profissional jurídico avalie o contrato de aluguer.
Em última análise, antes de iniciar a construção, é fundamental obter todas as autorizações e aprovações necessárias. Dependendo da localização, isto pode envolver avaliações ambientais, licenças de construção e até mesmo pesquisas arqueológicas. Ter toda a papelada em ordem desde o início; caso contrário, arrisca-se a multas, paragens de trabalho ou mesmo acções legais quando inicia a construção sem as licenças necessárias.
Pode reduzir os riscos e garantir um projeto bem sucedido seguindo estas directrizes e mantendo-se atento durante todo o processo de arrendamento. Nem sempre é difícil arrendar um terreno para construção; com um planeamento adequado e muita atenção aos detalhes, pode construir a sua casa ideal sem encontrar dificuldades imprevistas.
- Onde apresentar o pedido de atribuição de terras?
- Quem pode tornar-se inquilino?
- Vantagens e desvantagens
- Como ocupar um terreno para construir uma casa particular: instruções passo a passo
- Procura
- A papelada
- Declaração
- Peculiaridades
- As condições do contrato
- Vídeo útil
- Vídeo sobre o tema
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Onde apresentar o pedido de atribuição de terras?
Os terrenos para construção podem ser alugados ao Estado ou a particulares. O locador é, em primeiro lugar, uma pessoa ou uma empresa. Todas as condições de aluguer, incluindo o montante do pagamento mensal e a duração da utilização do terreno, são determinadas pelo proprietário.
Desde 2015, o Estado simplificou o aluguer de terrenos para a construção de comunidades de habitação individual (IHC). A escolha da utilização de um terreno é agora feita a nível local.
Isto indica que os documentos são enviados aos órgãos de governo autónomo da cidade ou aldeia a que os terrenos são "atribuídos" ou a administração distrital, em vez da administração municipal.
Esta redistribuição tornou desnecessário o registo na zona onde o terreno será arrendado.
Quem pode tornar-se inquilino?
Uma vez que a legislação russa é favorável aos potenciais inquilinos, é possível obter um terreno para a construção de um edifício de habitação:
- Cidadãos da Federação Russa;
- Estrangeiros;
- Apátridas.
De um modo geral, todos estes grupos de cidadãos podem participar em concursos e assinar um contrato de arrendamento de um terreno para construção.
No entanto, os terrenos municipais para a construção de habitações individuais podem ser cedidos gratuitamente, mas apenas a categorias específicas de cidadãos, de acordo com o artigo. 39.10 do Código Fundiário russo.
Cada município determina a sua própria lista de beneficiários que recebem terrenos para construção gratuitos.
As seguintes partes podem candidatar-se para finalizar um acordo de utilização gratuita:
- Famílias numerosas;
- Especialistas (médicos e professores) que trabalham e residem permanentemente em zonas rurais;
- Pessoas com deficiência;
- Veteranos, etc.d.
Os beneficiários podem chegar a um acordo sem irem a leilão porque têm um direito de prioridade na obtenção de um lote de terreno.
Para evitar problemas posteriores, o arrendamento de um terreno para a construção de uma casa requer um planeamento cuidadoso. Para se certificar de que o terreno é adequado para construção residencial, comece por investigar cuidadosamente as leis e restrições de zonamento. Depois disso, certifique-se de que todos os termos do contrato de aluguer são razoáveis e compreensíveis, trabalhando com um agente imobiliário e um advogado de confiança. É fundamental procurar quaisquer despesas ou obrigações não declaradas, como impostos ou manutenção, que possam ter impacto no seu plano de despesas. Para evitar futuros problemas legais, certifique-se de que tem todas as autorizações e aprovações necessárias antes de iniciar a construção.
Vantagens e desvantagens
Na Rússia, existem muitas áreas devolutas e sem acesso ao solo. A amnistia das dacha foi uma das várias reformas implementadas para retificar a situação atual. Além disso, o processo de transferência para utilização foi simplificado.
Este tipo de arrendamento tem as suas próprias vantagens, apesar de a conclusão do contrato ainda ter várias fases e poder durar até dois meses:
- Custos reduzidos. Inicialmente, a renda na zona é fixada em 2%, no máximo, do valor cadastral do terreno. Mesmo que tenha sido colocado em leilão e o preço tenha subido, o pagamento será inferior ao de um contrato com um particular.
- Ausência de ónus. O património do Estado não tem dívidas nem penhoras. Embora existam várias etapas no registo de um contrato de arrendamento, o cidadão tem a certeza de que se trata de um acordo absolutamente legal com o verdadeiro proprietário.
- Impossibilidade de rescisão antecipada do contrato. O arrendatário não pode recear que o contrato seja rescindido antes do tempo. Exceção – e utilização do terreno para outros fins.
- Possibilidade de privatização posterior do sítio. Os terrenos do Estado podem ser registados como propriedade em poucos anos. Isto não é possível com transacções privadas.
O arrendamento de terrenos municipais para a construção de habitações individuais tem vantagens, é certo, mas também tem inconvenientes. Por exemplo, um cidadão não pode alterar a utilização prevista enquanto o contrato de arrendamento estiver em vigor.
Isto só é possível após o registo do terreno como propriedade imobiliária. Acima de tudo, o curto período de utilização suscita preocupações.
Os terrenos para a construção de habitações individuais são atribuídos por um período relativamente curto, devido a violações frequentes por parte dos inquilinos. O cidadão é obrigado a terminar a construção de uma casa particular durante esse período e, idealmente, a privatizar o terreno.
O terreno e a construção inacabada voltarão a ser propriedade do Estado e serão levados a leilão se a construção principal não estiver concluída. Não há direito de preferência do anterior proprietário para prolongar o arrendamento.
O contrato de arrendamento do cidadão pode ser prorrogado uma vez por um período de três anos se a construção tiver sido iniciada mas ainda não estiver concluída.
Como ocupar um terreno para construir uma casa particular: instruções passo a passo
O processo de registo de um contrato de arrendamento de um terreno para a construção de habitações individuais envolve várias etapas fundamentais:
- Procura de um terreno.
- Preparação de documentos.
- Apresentar um pedido de registo.
- Negociar.
- Celebração de um contrato e registo de uma transação.
Todo o processo demora pelo menos dois meses. A construção só poderá ser iniciada após o registo da transação.
A preparação de numerosos documentos e licenças é outro aspeto da construção, pelo que a nova casa não estará pronta tão cedo quanto muitos residentes gostariam.
Procura
Encontrar um terreno é o primeiro passo. O mapa cadastral do sítio Web da Rosreestr pode ser utilizado para o efeito. Aconselha-se a realização de uma inspeção ao local e de uma pesquisa eletrónica.
Por exemplo, deve verificar se um terreno adequado está efetivamente disponível para arrendamento no mapa, se um cidadão o encontrar. No sítio Web, também é possível verificar o tipo de utilização do terreno. Se o terreno for destinado à agricultura, não pode ser alugado para a construção de habitações individuais.
A papelada
O cidadão terá de reunir vários documentos antes mesmo de apresentar um pedido de arrendamento à administração local. Vale a pena começar pelo passaporte cadastral do terreno. O registo deve ser efectuado sob a supervisão de um engenheiro cadastral. Além disso, aconselhará sobre a escolha de um terreno.
Os terrenos já inscritos no registo cadastral podem ser alugados aos cidadãos. Por vezes, estes terrenos são leiloados. No entanto, a escolha de um local por si próprio, sem a ajuda de um topógrafo, é geralmente mais prática.
Para o cidadão, é preciso preparar-se antes de apresentar o pedido:
- Esquema dos limites do sítio;
- Passaporte cadastral do terreno (extrato do Registo Único de Imóveis do Estado);
- Documentos comprovativos do direito à utilização gratuita do terreno (se o município conceder tais benefícios);
- Certificado do IPV sobre os edifícios existentes, caso existam no local.
Pode redigir um pedido de transferência de terreno para arrendamento se não houver problemas com a papelada.
Declaração
Não existe apenas um formulário obrigatório para apresentar um pedido. Os requisitos de registo e de apresentação podem ser definidos pela administração local. É necessário verificar este facto junto da administração local.
No caso de não estar disponível uma amostra pronta, o requerimento deve indicar:
- Dados pessoais, incluindo a série e o número do passaporte, bem como o endereço de registo.
- Dados de contacto. Um telemóvel é suficiente.
- Informações sobre o sítio. Uma vez que, no momento da apresentação do pedido, já deve ter sido feito um passaporte cadastral, a localização exacta pode ser reescrita a partir daí.
- O objetivo do arrendamento é a construção de uma habitação individual.
- Período de aluguer. É necessário indicar o período pretendido, mas este não deve exceder as normas permitidas por lei.
O requerimento descreve também as condições em que um cidadão pode arrendar um terreno. A colocação do sítio Web em leilão ou a sua colocação numa categoria preferencial.
Embora seja uma etapa obrigatória do processo, Art. 39.6 enumera todas as categorias de cidadãos e as circunstâncias em que é permitida a disponibilização de terrenos sem leilão.
- Descarregar o formulário de pedido de disponibilização de um terreno para aluguer para a construção de um edifício de habitação
- Descarregar o modelo preenchido para a disponibilização de um terreno para arrendamento para a construção de um edifício de habitação
Peculiaridades
Foi possível chegar a um contrato de arrendamento de um terreno para a construção de habitações individuais sem realizar um leilão antes das alterações de março de 2015. O cidadão tem de consentir previamente a colocação de objectos no local escolhido para o fazer. Consequentemente, os futuros edifícios devem ser representados no diagrama do local, para além dos limites designados do loteamento.
Simultaneamente, era imperativo respeitar a área designada para a residência, a sua separação dos limites do terreno e alguns outros pormenores.
O pedido deve ser acompanhado do projeto de construção e de outros documentos comprovativos.
Uma vez que o direito de utilização é sempre "jogado" no leilão, os terrenos cedidos para arrendamento são-no sem necessidade de autorização prévia para a colocação de objectos.
Após a obtenção do terreno, os documentos de construção são autorizados. Além disso, a construção da casa é facilitada pelo facto de se utilizarem atualmente notificações em vez de autorizações.
As condições do contrato
A duração máxima do aluguer de um terreno é de 49 anos, de acordo com o Código Fundiário da Federação Russa.
Existem outros prazos que se aplicam à construção da sua própria casa.
De acordo com o IZHS, a Terra destaca-se por um período de três a vinte anos, podendo o contrato de arrendamento ser prorrogado por um máximo de mais três anos se o objeto de construção não for certificado, segundo a Art. 39.8 do Código do Trabalho RF.
Há esclarecimentos sobre as categorias preferenciais de cidadãos na Arte. 39.10. Se o terreno tiver sido cedido a título gratuito pela autarquia, a duração do contrato não pode ser superior a seis anos.
O governo distrital pode decidir transferir o terreno gratuitamente e para ser utilizado durante um período de tempo infinito. Neste caso, o que está em causa é a propriedade e não o aluguer.
Vídeo útil
Assista a este vídeo educativo para saber como arrendar um terreno e construir uma casa.
| Etapa | Descrição |
| 1. Compreender as leis de zonamento | Verifique a legislação local em matéria de zonamento para se certificar de que o terreno é adequado para a construção de habitações. |
| 2. Verificar a existência de ónus | Verificar se não há penhoras ou problemas legais com o terreno. |
| 3. Obter um levantamento topográfico | Contratar um agrimensor para marcar claramente os limites do terreno. |
| 4. Obter as licenças necessárias | Pedir e obter todas as licenças de construção necessárias. |
| 5. Rever o contrato de arrendamento | Ler atentamente e compreender os termos do contrato de arrendamento. |
| 6. Garantir o financiamento | Assegurar-se de que dispõe dos fundos ou do financiamento necessários para o aluguer e a construção. |
| 7. Contrate um advogado | Consultar um advogado do sector imobiliário para rever todos os documentos. |
É necessário prestar muita atenção aos pormenores quando se arrenda um terreno para a construção de uma habitação. Em primeiro lugar, certifique-se de que não existem litígios em aberto e efectue uma investigação histórica completa do imóvel. Para evitar mais problemas, é necessário adotar as seguintes medidas.
De seguida, analise o contrato de arrendamento com um advogado experiente. Podem ajudar a localizar quaisquer termos desfavoráveis ou cláusulas ocultas. O custo de futuros problemas imprevistos é insignificante em comparação com o pequeno investimento que é este aconselhamento jurídico.
Não se esqueça de consultar os códigos de urbanização e de construção da sua zona. Ao ter conhecimento destes regulamentos, pode certificar-se de que a construção que planeou não o colocará em apuros legais durante o processo de construção. É uma boa ideia consultar as autoridades locais para se certificar de que todas as licenças necessárias foram obtidas.
Por último, certifique-se de que tem um canal de comunicação aberto com o proprietário do terreno. Se houver algum problema durante o aluguer, ter uma boa relação pode ajudar muito. Uma experiência de arrendamento sem problemas depende em grande medida da compreensão mútua e da transparência.
Se seguir estes procedimentos, pode arrendar um terreno para a sua casa com toda a confiança, uma vez que reduz os riscos potenciais e estabelece uma base sólida para o seu projeto de construção.
