Contrato de compraventa de terrenos agrícolas – modelo y normas de redacción

Tanto si es un agricultor que desea ampliar sus explotaciones como si es un inversor que desea adquirir bienes inmuebles rurales, la compra o venta de terrenos agrícolas puede suponer un importante compromiso financiero. Para garantizar una transacción sin contratiempos, es imprescindible comprender los componentes fundamentales de un contrato de compraventa.

Puede utilizar este artículo como guía para crear un acuerdo minucioso para la compraventa de terrenos agrícolas. Repasaremos las directrices clave y le ofreceremos una plantilla de muestra para que se ponga en marcha.

Independientemente de su nivel de experiencia en transacciones inmobiliarias, esta guía le ayudará a cumplir los requisitos legales y a evitar los errores más comunes. Al final, dispondrá de la información necesaria para redactar un contrato sólido que salvaguarde sus derechos.

Cómo redactar un acuerdo para la compra de una parcela agrícola?

El legislador permite que una transacción inmobiliaria se registre de forma escrita y sencilla. No es necesario dar fe notarial de la compra de terrenos agrícolas en los actos jurídicos reglamentarios.

En determinadas circunstancias, como cuando los propietarios de las parcelas son personas menores de dieciocho años o ciudadanos con capacidad jurídica limitada, las partes del acuerdo están exentas del requisito de que un notario confirme la pureza jurídica del documento. Un acuerdo por el que uno de los partícipes en la propiedad común vende su parte debe elevarse a notario.

El registro estatal obligatorio se aplica a los derechos derivados de los términos del acuerdo de las partes implicadas en la transacción.

Crucial! El acuerdo se considerará no celebrado y la transacción será nula si las partes no presentan una solicitud a la autoridad de registro y el acuerdo al Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria.

Objeto de la transacción

El acuerdo se refiere a un terreno. No todos los bienes inmuebles utilizados para la agricultura pueden ser objeto de una transacción civil, como un acuerdo de compraventa.

Sólo se trata de propiedades con límites claramente definidos, como demuestra la dirección exacta de los documentos.

En consecuencia, el acuerdo se refiere a una parcela concreta con parámetros, características e identidad confirmados.

Las parcelas inscritas en el registro catastral están sujetas a venta de conformidad con la ley, que las partes deben tener en cuenta a la hora de ultimar un acuerdo de compraventa.

El contenido del acuerdo debe indicar:

• superficie de la parcela en hectáreas o m2. metros;
• dirección exacta (ubicación);
• categoría, finalidad prevista;
• registro, número catastral.

Tome nota! En caso de que los bienes inmuebles estén pignorados, no se pueden vender. En tales circunstancias, el consentimiento del acreedor pignoraticio a la venta es un requisito previo para la transferencia de derechos del propietario al comprador.

Pago

El valor de mercado del bien objeto del contrato, determinado por el vendedor según su propio criterio, es el importe de la transacción. El propietario de una parcela no está obligado por ley a utilizar el valor catastral para determinar el precio de la parcela.

El importe adjudicado se expresa en rublos. Incluso en los casos en los que el lenguaje del acuerdo especifique el pago a plazos, el comprador está obligado a transferir los fondos según lo especificado en el contrato antes de la fecha límite. Los derechos de propiedad se transfieren del vendedor al comprador mediante el procedimiento de registro estatal.

El plazo máximo de liquidación de 90 días fue establecido por el legislador (p. 2 cucharadas. 314 del Código Civil) para las operaciones de compraventa.

Al mismo tiempo, la cuenta atrás de este plazo comienza en el momento en que la propiedad se registra en el Estado, y no el día en que se informa al organismo público de que el propietario inmobiliario tiene previsto vender la parcela. Además, el número de respuesta de la oferta del vendedor no es un factor en el cálculo.

El precio de una propiedad agrícola lo fija el ayuntamiento, que es el vendedor de la tierra. El coeficiente de fertilidad y las propiedades del suelo son los principales factores que se tienen en cuenta en este proceso.

La ubicación y la superficie de la parcela constituyen el segundo factor utilizado para determinar el precio. El precio se determina utilizando la normativa de la administración local. En primer lugar, a los ciudadanos se les adjudican parcelas en función de sus nombres en las listas de beneficiarios.

Gravámenes sobre la tierra

La compraventa de parcelas está sujeta a las limitaciones impuestas por el Código del Suelo y el Código Civil de la Federación Rusa, que fueron creados por el poder legislativo. El terreno es un bien inmueble, por lo que cualquier gravamen creado en relación con la parcela designada debe registrarse en Rosreestr.

En la normativa se especifican los siguientes gravámenes con respecto a la tierra:

1. Restricciones y prohibiciones establecidas por el legislador en relación con la posibilidad de uso (está prohibido construir instalaciones industriales y de producción en parcelas destinadas a fines agrícolas).
2. Restricciones (art. 56 del Código del Suelo de la Federación Rusa) relativas a las características de una servidumbre pública o privada, que prevén la posibilidad de que terceros utilicen un terreno ajeno.
3. Gravámenes y prohibiciones en el derecho de propiedad y disposición relacionados con la presencia de reclamaciones legales (embargo de la propiedad para frenar las acciones de ejecución o asegurar una reclamación);
4. Limitaciones a la propiedad y la enajenación de la propiedad de la tierra que surgió con el consentimiento del propietario de la parcela (compra de tierras utilizando préstamos hipotecarios).

Obligaciones de las partes

Las condiciones esenciales, que especifican el objeto y el precio, así como las directrices generales para la actuación de las partes, se incluyen en la parte textual del acuerdo de compraventa de vertederos agrícolas. En consecuencia, el comprador y el vendedor deben ponerse de acuerdo sobre la cesión del objeto, la aceptación y el pago del inmueble y cualquier otro trámite adicional en Rosreestr.

Siguiendo los requisitos legales, el propietario del terreno debe:

1. Informar al comprador sobre los gravámenes existentes del solar, restricciones establecidas.
2. Aportar datos sobre la calidad del terreno y las perspectivas de utilización de las parcelas establecidas por el destino previsto.
3. Transmitir la parcela no sólo de acuerdo con los documentos (legalmente), sino también de hecho – Introducir al vendedor en la posesión del bien inmueble (p.1 cucharada. 224 Código Civil) mediante la firma del certificado de transferencia y aceptación.

Entre los datos cruciales que el propietario de la parcela debe facilitar al comprador se encuentran:

1. La presencia de parcelas situadas en el vecindario que afecten de algún modo a la propiedad adquirida.
2. Características del terreno y permisos disponibles para actividades agrícolas específicas (desarrollo de viñedos).
3. Calidad, características de la parcela que afectan al uso del suelo y al coste de la propiedad.
4. Otros datos que puedan hacer que el comprador reconsidere y abandone la transacción.

El comprador, que es la segunda parte de la transacción, actúa bajo un principio similar al que se exige al vendedor. En muchos casos, el propietario del terreno realmente no puede llevar a cabo su parte de las obligaciones sin que el futuro propietario de la parcela realice determinadas acciones.

Se distinguen dos categorías de obligaciones en función de criterios importantes:

1. Básico:
2. Pagar el coste de la parcela de la forma prescrita, por el importe y en los términos especificados en las cláusulas del acuerdo (normalmente transferencia de fondos a la cuenta bancaria especificada – pago anticipado del 100%).
3. Aceptar la posesión efectiva de bienes inmuebles con fines agrícolas y firmar el documento de aceptación de la adjudicación.
4. Adicional:
5. Acordar la transferencia del importe del impuesto sobre bienes inmuebles no a partir de la fecha de cambio de propietario en el registro de Hacienda, sino a partir del día en que el nuevo propietario empezó a utilizar efectivamente la parcela o las partes firmaron un contrato de compraventa.
6. Realizar el pago para registrar la transferencia de los derechos de propiedad de una parcela en Rosreestr.

Detalles y firmas

El comprador es responsable de obtener todos los documentos e información pertinentes, así como de leer y verificar la información facilitada sobre las características cualitativas y cuantitativas de la parcela. Las firmas de las partes de la transacción al final del documento dan fe de la aceptación por parte del comprador de la parcela como propiedad cuando el propietario la transfiere y no hay dudas ni reclamaciones. Esta disposición del contrato tiene el mismo efecto jurídico que un acto de transmisión.

Cuando el vendedor y el comprador no tienen derecho a reclamarse mutuamente, la firma y el sello del notario sirven como confirmación de la expresión voluntaria de la voluntad de las partes y del cumplimiento de los requisitos legales, lo que demuestra además la pureza jurídica de la transacción. En el texto del documento deben figurar los datos personales y de pasaporte de ambas partes, incluida su residencia permanente y dirección de registro.

1. Descargar un contrato de compraventa de parcela agrícola en blanco
2. Descargar un modelo de contrato de compraventa de una parcela agrícola

Para garantizar que un acuerdo de compraventa de terrenos agrícolas sea jurídicamente vinculante y proteja a ambas partes, es importante seguir algunos pasos cruciales en el proceso de redacción. Este artículo le guiará a través de los componentes necesarios de un contrato de este tipo, ofreciéndole una plantilla de ejemplo comprensible y esbozando las directrices para redactar un acuerdo exhaustivo y jurídicamente vinculante. Comprender estos elementos le permitirá navegar con confianza por el proceso y evitar posibles escollos, tanto si es el vendedor como el comprador.

Matices

Para protegerse de futuras dificultades y rechazos durante el proceso de registro de la transacción, así como para asegurarse de que el contrato de compraventa puede rescindirse, debe:

1. Centrarse en los matices, tener en cuenta la corrección de los documentos (si se reflejan las restricciones y gravámenes de la adjudicación).
2. ¿Tiene autoridad el propietario del sitio? para la venta del objeto (documentos de titularidad), el consentimiento de todos los propietarios.
3. ¿Son adecuadas las dimensiones de la parcela?, se indican en el pasaporte catastral los límites reales de la parcela.
4. Infórmese sobre operaciones anteriores, comprobar la pureza jurídica de la transacción: ausencia de órdenes judiciales, multas, arrestos sobre la propiedad.
5. El comprador tiene derechos, Adquirir la propiedad de tierras agrícolas (se priva a los ciudadanos extranjeros de la oportunidad de participar en la compra de tierras o la persona superará el tamaño máximo permitido de la superficie total de tierras agrícolas).

El contrato de compraventa de tierras agrícolas debe incluir todos los términos necesarios sobre el proceso de transferencia de los derechos de propiedad del vendedor al comprador.

Tanto para los compradores como para los vendedores, es esencial comprender el procedimiento que implica la creación de un acuerdo para la compraventa de terrenos agrícolas. Para garantizar una transacción equitativa y transparente, este tipo de acuerdo conlleva requisitos y detalles legales particulares. Las partes pueden evitar frecuentes escollos y problemas legales siguiendo los procedimientos adecuados y utilizando un modelo comprensible y bien estructurado.

Es importante incluir en la redacción del contrato la descripción del terreno, el precio de venta, las condiciones de pago y las posibles contingencias. Además, para asegurarse de que se cubren y entienden todos los detalles, ambas partes deben leer detenidamente el contrato, a ser posible con la ayuda de un experto legal.

Los procesos se pueden agilizar y hacer más eficaces siguiendo estas pautas y utilizando un elaborado modelo de acuerdo. Además de salvaguardar los intereses de cada parte, favorece el desarrollo de una relación de trabajo fiable. Al final, un acuerdo bien redactado ofrece una base sólida para una transacción inmobiliaria fructífera y respetuosa con la ley.

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