Tipi di uso consentito

Comprendere gli usi consentiti delle proprietà è imperativo per le persone impegnate in attività di costruzione e ristrutturazione. In sostanza, queste classificazioni stabiliscono gli usi consentiti di una proprietà in conformità con le norme edilizie e le leggi urbanistiche locali. Gli usi consentiti sono importanti da conoscere quando si costruisce una proprietà residenziale, si avvia un'attività commerciale o si ristruttura uno spazio, perché aiutano a rimanere in conformità con la legge.

Le categorie di uso residenziale, commerciale, industriale e misto sono tra i tipi più comuni di usi consentiti. Le zone residenziali sono riservate alle abitazioni, compresi i complessi multi-unità e le case unifamiliari. Le zone commerciali sono progettate per ospitare strutture come negozi, uffici e aree di ristorazione. Nelle zone industriali sono consentiti magazzini, attività produttive e altre operazioni industriali. Le zone a uso misto creano una varietà di ambienti urbani combinando componenti residenziali e commerciali.

Queste suddivisioni vengono effettuate dagli enti governativi locali per promuovere uno sviluppo armonioso e la compatibilità dell'uso del territorio. Le ordinanze di zonizzazione, che mirano a bilanciare le esigenze della comunità, le preoccupazioni ambientali e lo sviluppo economico, specificano quali attività sono consentite in ogni zona. L'osservanza di queste norme è indispensabile per evitare complicazioni legali e possibili contrattempi nelle attività di costruzione o ristrutturazione.

Residenziale	Commerciale
Case unifamiliari, appartamenti	Edifici per uffici, negozi al dettaglio
Condomini, case a schiera	Ristoranti, alberghi

Che cos'è?

Il terreno è classificato e ha usi consentiti dal Codice del Territorio. Il concetto di terreno è più ampio.

In totale, ci sono sette categorie; questi sono i terreni:

• Insediamenti;
• Terreni agricoli;
• Fondo forestale o economico;
• scopi speciali;
• Aree naturali;
• Fondo idrico;
• Riserva nazionale.

È necessaria una definizione più precisa dell'uso consentito per chiarire la destinazione d'uso di un particolare terreno.

Un classificatore unico indica tutti i tipi per ogni categoria.

Per ulteriori informazioni sul classificatore, consultare l'articolo di approfondimento.

Relazione tra categoria e VRI

Secondo il PZZ, ogni tipo di terreno ha un proprio elenco di zone territoriali. Ad esempio, il Codice fondiario della Federazione Russa, all'articolo 85, stabilisce che le seguenti zone possono essere incluse nei terreni di insediamento:

• Residenziale;
• Produzione o industria;
• Civile e commerciale;
• Ingegneria;
• Per il relax;
• scopi agricoli;
• Finalità speciali;
• Per esigenze militari;
• Per altre esigenze.

Inoltre, esistono aree specificamente protette.

Inoltre, il coefficiente di utilizzo possibile è già stabilito in base alla zona di appartenenza.

Il classificatore indica che esistono solo dodici VRI fondamentali. Tuttavia, la tabella "Terreni agricoli" ha quattordici tipi di chiarimenti e la dichiarazione "Costruzione di abitazioni" ha nove tipi chiarificatori contemporaneamente.

Elenco delle varietà

Ogni terreno ha molteplici usi potenziali che possono essere assegnati:

• Principale – determinato dai regolamenti urbanistici, è il VRI principale per il sito.
• Condizionato – una specie aggiuntiva che può essere aggiunta su iniziativa del proprietario, ma tale aggiunta deve essere approvata dalla Commissione per l'uso del suolo.
• Ausiliario – assegnato per default insieme a uno qualsiasi dei tipi precedenti.

Di base

I regolamenti urbanistici servono come base per determinare i potenziali usi del terreno. Queste sono le categorie per ogni zona presenti nel dipartimento del comune.

Prima del 2015, la VRI primaria non era soggetta a una stretta regolamentazione. A seguito dell'adozione del nuovo classificatore nel 2015, solo questo classificatore può essere utilizzato per selezionare le categorie primarie di usi potenziali.

Le autorità locali possono presentare al proprietario del sito diverse opzioni per la specie primaria. Contemporaneamente, il proprietario è libero di modificare la VRI primaria in qualsiasi momento compilando un modulo di richiesta; non è necessaria un'ulteriore approvazione.

Consentito in modo condizionato

Rispetto al regolamento principale, questo è meno severo. Le agenzie governative locali possono creare un proprio elenco di specie approvate.

Un lotto di terreno ha solo le viste principali e ausiliarie per impostazione predefinita. Il proprietario può scegliere di aggiungere qualcosa che sia condizionatamente permesso.

Per ottenere questo risultato, deve ricevere l'approvazione attraverso udienze aperte a cui partecipano tutte le parti interessate, tra cui il proprietario dell'appezzamento, i vicini, i funzionari locali e così via.

La forza del VRI specificato è uguale a quella del VRI principale. Quindi, con il suo aiuto, è possibile costruire un negozio, un bar, ecc. su un'area destinata alla costruzione di abitazioni singole.

Ausiliario

Una o più VRI ausiliarie sono sempre consentite e vanno di pari passo con la primaria. Un tipo di costruzione ausiliaria per le abitazioni individuali potrebbe essere, ad esempio, la costruzione di edifici domestici o annessi.

Il proprietario del lotto può utilizzare qualsiasi tipo di ausiliario consentito dai regolamenti urbanistici locali. L'uso di VRI ausiliari non richiede alcuna autorizzazione aggiuntiva.

Classificatore

Il 2014 ha visto l'approvazione dell'attuale classificatore con il decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n. 540.

Una parte dell'ordinanza è stata modificata nel 2015 e, di conseguenza, l'attuale classificatore definisce solo i tipi primari. Le leggi urbanistiche locali servono come base per determinare gli altri VRI.

Pertanto, un documento che contiene una raccolta di terreni VRI primari è un classificatore. I VRI primari che non corrispondono al classificatore attuale non possono essere inclusi dai governi locali nei regolamenti urbanistici.

Leggete l'articolo per saperne di più sul classificatore in dettaglio.

È importante comprendere i "tipi di uso consentito" quando si costruisce o si ristruttura. Questa idea descrive gli usi consentiti di una proprietà o di un terreno in conformità con le leggi locali sulla zonizzazione. Determina la possibilità di costruire edifici a uso misto, case unifamiliari o edifici commerciali. La comprensione dell'uso consentito rende più facile per gli investitori, gli sviluppatori e i proprietari di case pianificare progetti conformi alla zonizzazione che massimizzeranno il potenziale della proprietà e li terranno al riparo da problemi legali. Questo articolo esamina le varie categorie di uso consentito, sottolineando come esse influenzino i progetti edilizi e lo sviluppo immobiliare. Offre inoltre consigli cruciali per orientarsi con successo nel quadro normativo.

I più diffusi

La popolarità dell'uso è direttamente correlata alla classificazione del terreno e alla zona territoriale.

Pertanto, le tipologie più comuni nelle aree di insediamento e nella zona territoriale designata per lo "sviluppo residenziale" sono le seguenti essere:

Le fattorie contadine e gli appezzamenti privati saranno comuni nei terreni destinati all'agricoltura.

costruzione di abitazioni individuali

Un lotto di terreno destinato alla costruzione di una casa unifamiliare con un determinato numero di piani è noto come lotto di costruzione di un'abitazione individuale.

Se le dimensioni del lotto lo consentono, è possibile costruirvi anche un garage, locali di servizio e altri edifici essenziali.

Oltre a curare il paesaggio, è possibile coltivare ortaggi, fiori e colture da giardino.

La costruzione di case individuali può rientrare solo nella categoria dei terreni di insediamento.

Appezzamenti di case private

Un appezzamento di terreno domestico privato è quello che viene utilizzato per scopi agricoli personali.

Qui è possibile

• coltivare fiori,
• coltivazioni di ortaggi e giardini,
• allevare bestiame,
• allevare pollame, ecc.d.

Gli appezzamenti privati dei campi (che si trovano nella ZSN) e gli appezzamenti privati delle famiglie (che si trovano nella ZNP) devono essere tenuti separati.

È possibile erigere case, garage e altri edifici su un appezzamento personale.

Gli edifici non permanenti – quelli senza fondamenta – sono consentiti sul sito del campo, ma qualsiasi costruzione che richieda la costruzione di fondamenta non è consentita.

Leggete l'articolo per maggiori dettagli sulla costruzione di terreni per abitazioni private.

Per la costruzione di case di campagna

Lo scopo dei terreni designati per la costruzione di dacie è quello di costruire una struttura residenziale e altri edifici commerciali e residenziali. Il terreno può essere utilizzato anche per scopi agricoli, come la coltivazione di ortaggi e altre colture da giardino, l'allevamento di bestiame e pollame, ecc.

Esistono due tipi di terreni disponibili per la costruzione di dacie: terreni con il diritto di registrazione in un edificio residenziale costruito e terreni senza tale diritto.

Sia i terreni ZNP che quelli agricoli possono avere questo VRI assegnato a un lotto; tuttavia, in quest'ultimo caso, il proprietario del lotto deve seguire una serie di procedure specifiche per aggiungere un tipo condizionatamente permesso (le strutture di capitale non possono essere costruite su terreni ZSN per impostazione predefinita).

Per ulteriori informazioni sui terreni per la costruzione di cottage estivi, consultare un altro articolo.

Orticoltura

Una parte dei terreni agricoli è destinata all'orticoltura. In queste aree si può coltivare qualsiasi tipo di ortaggio, ma non si possono costruire strutture di capitale. È possibile costruire serre, edifici temporanei e altre strutture non permanenti.

Per ulteriori informazioni, consultare l'articolo sul giardinaggio.

Variazione VRI

Il proprietario può essere ritenuto responsabile se il sito viene utilizzato in modo da violare la VRI designata. Ad esempio, se una casa viene costruita su un terreno privato (destinato esclusivamente a scopi agricoli), può essere demolita, considerata abusiva e può essere emesso un provvedimento appropriato.

Di conseguenza, il proprietario deve prima occuparsi di aggiornare la VRI, e per farlo ha bisogno:

• Scoprite il VRI che il vostro sito può avere. Queste informazioni possono essere ottenute dal regolamento urbanistico.
• Presentare una domanda di cambio di destinazione d'uso al servizio catastale, se la proprietà temporanea è inclusa nell'elenco di quelle principali e se si intende effettuare tale cambiamento. Oppure inviare una domanda al Comitato per l'uso del territorio, se tale VRI è elencata tra quelle consentite a titolo condizionale.

In questo caso, per determinare se aggiungere o meno un nuovo VRI si ricorrerà a un'audizione pubblica.

Si può tentare di modificare la zona territoriale se il regolamento urbanistico non specifica che è possibile aggiungere la visuale necessaria per un determinato sito. Per fare ciò è necessario parlare con il Comitato per l'uso del territorio.

Alcune situazioni rendono impossibile il completamento senza alterare la classificazione del terreno. Vedere l'articolo "Cambiare la categoria di un sito" per maggiori dettagli.

Per navigare efficacemente nei regolamenti è necessario comprendere i tipi di utilizzo consentiti per i progetti di costruzione e ristrutturazione. L'uso dei terreni e degli edifici è regolato dalle leggi locali sulla zonizzazione, sia che si stia progettando uno sviluppo commerciale o residenziale. Le proprietà sono classificate da questi regolamenti in varie zone, tra cui quelle a uso misto, commerciale, industriale e residenziale.

Ogni categoria di zonizzazione ha un elenco di usi consentiti che specificano quali tipi di edifici o attività sono accettabili in quella particolare area. Ad esempio, le case unifamiliari, le bifamiliari o gli appartamenti sono normalmente consentiti nelle zone residenziali, ma gli esercizi commerciali, gli uffici o i punti di ristoro possono essere consentiti nelle zone commerciali. Al contrario, le zone industriali ospitano impianti di produzione, magazzini e fabbriche.

Vietando usi del suolo incompatibili, il rispetto di queste norme protegge i valori delle proprietà e promuove l'armonia all'interno delle comunità. Inoltre, incoraggia un uso sicuro ed efficace del territorio, a sostegno di metodi di sviluppo sostenibili. Se si è a conoscenza degli usi consentiti nella propria comunità, si possono prendere decisioni più informate sugli investimenti immobiliari e sui progetti di sviluppo.

Parlare con le autorità locali o con gli esperti di zonizzazione prima di iniziare qualsiasi progetto di costruzione o ristrutturazione. Possono fornire informazioni su varianti, permessi speciali e leggi urbanistiche che potrebbero essere rilevanti per il vostro progetto. Questa strategia proattiva riduce la possibilità di futuri e costosi ritardi o problemi legali, snellendo al contempo il processo di approvazione.

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