A la hora de alquilar un terreno, la topografía es un primer paso esencial. Conocer los límites exactos y las características de la parcela es crucial, independientemente de sus planes de construir, cultivar o simplemente utilizar el terreno para recreo. Además de garantizar que sabes exactamente lo que estás arrendando, este procedimiento también ayuda a evitar futuras disputas con propiedades cercanas.
A través de la topografía, se puede obtener información detallada sobre el tamaño, la topografía y las características naturales o artificiales del terreno. Con los datos y un mapa claro en la mano, podrá decidir la mejor manera de utilizar el espacio disponible. También ayuda a cumplir las leyes de zonificación y las normativas locales, que difieren mucho de un lugar a otro.
Contratar a un topógrafo cualificado añade precisión y experiencia al proceso. Estos profesionales miden el terreno con precisión utilizando equipos y métodos de vanguardia para ofrecerle información precisa. La planificación de proyectos de construcción, la instalación de servicios públicos o incluso la determinación de las mejores prácticas agrícolas se benefician enormemente de esta información.
La agrimensura es, en definitiva, una inversión inteligente para cualquier persona que alquile una parcela. También ayuda a evitar futuros problemas legales y administrativos al sentar las bases para un uso adecuado del terreno. Puede optimizar el potencial de su terreno arrendado y garantizar una experiencia fluida y sin conflictos si conoce bien sus características específicas.
Para garantizar que el propietario y el arrendatario tengan un conocimiento preciso de los límites y las características de la propiedad, es necesario realizar un estudio topográfico de una parcela arrendada. Antes de proceder a la urbanización o a modificaciones importantes del terreno, este proceso suele servir como requisito legal, promueve una planificación adecuada del uso del suelo y ayuda a evitar conflictos. La topografía es un paso esencial en la gestión eficiente de las propiedades arrendadas, ya que establece los límites y las características de la tierra, dando a la construcción, la renovación y las actividades agrícolas una base sólida.
- Objetivos de la agrimensura en el arrendamiento de terrenos
- Si no existe un plano de límites de la parcela arrendada
- Al cambiar los límites
- Orden de actuación
- Quién puede realizarlo?
- Acuerdo con el propietario
- Documentación
- Trabajos geodésicos
- Coordinación de los límites con los vecinos
- Documentos finales
- Subarriendo del terreno
- Vídeo sobre el tema
- LOS LÍMITES DE LA NUEVA PARCELA. CÓMO SE REALIZA EL AMOJONAMIENTO?
Objetivos de la agrimensura en el arrendamiento de terrenos
Según la Ley Federal n. 22 "Sobre el registro estatal de la propiedad inmobiliaria" las parcelas sólo podrán inscribirse en el Registro Estatal Unificado de Información como objetos inmobiliarios a partir del 1 de enero de 2018, siempre que se disponga de un plano de lindes.
Las siguientes situaciones pueden requerir un estudio topográfico de la propiedad arrendada:
- celebrar un contrato de arrendamiento si los límites de la parcela no están fijados de la forma prescrita por la ley;
- si es necesario dividir o combinar zonas;
- el arrendatario tiene la intención de rescindir el contrato de arrendamiento;
- si hay una disputa con los vecinos.
Si el arrendatario tiene previsto arrendar terrenos estatales o municipales, también se encarga de realizar un estudio topográfico del terreno.
Si no existe un plano de límites de la parcela arrendada
Los arrendatarios que firmaron contratos a finales de la década de 1990, cuando el registro del derecho a arrendar una parcela no exigía la realización de estudios topográficos, pueden encontrarse en esta situación.
Si ha sido inquilino de la propiedad durante mucho tiempo, hable con el propietario sobre la posibilidad de volver a registrar el contrato de arrendamiento de acuerdo con los nuevos requisitos legales de registro de derechos sobre la propiedad. Esto incluiría la creación de un plano de límites y la actualización del Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria con información sobre la parcela.
Al cambiar los límites
Si resulta necesario dividir una parcela en varias partes independientes o fusionar varias parcelas en una sola, el procedimiento habitual consiste en determinar nuevos límites.
Puede ser necesario dividir si el propietario quiere
- cambiar el uso permitido para una parte de la parcela (por ejemplo, construir una tienda);
- utilizar parte de la parcela y alquilar el resto;
- ceder el solar a varios usuarios, cada uno de los cuales levantará su propio edificio.
Cada parcela de nueva formación recibe un número catastral único cuando se divide; cuando se fusiona, los números múltiples se combinan para formar un número único.
Orden de actuación
La Instrucción Roskomzem de 8 de abril de 1996 aprobó el procedimiento general de agrimensura. y se completa en cuatro fases principales:
- celebrar un acuerdo con una empresa geodésica;
- recogida y entrega al topógrafo de todos los documentos de la parcela (gráficos y de titularidad);
- realizar el levantamiento topográfico del terreno, notificándolo a todos los vecinos y propietarios del solar;
- aprobación e inscripción en el Registro Estatal Unificado de Resultados de Levantamientos Topográficos.
El arrendatario sólo está facultado para actuar en nombre del propietario por poder si el arrendatario organiza el registro de la documentación catastral.
Todo el proceso puede durar uno o dos meses si no hay disputas entre vecinos y toda la documentación del terreno está en orden.
Quién puede realizarlo?
La determinación de los límites de una parcela puede ser realizada por las divisiones de Roskomzem o por empresas privadas que hayan obtenido permiso para realizar trabajos geodésicos, según las instrucciones de Roskomzem.
Los ingenieros catastrales se encargan ahora de las tareas topográficas. El sitio web de Rosreestr contiene la lista más reciente de especialistas.
Acuerdo con el propietario
Cuando un ingeniero catastral realiza trabajos para determinar los límites de una parcela de propiedad privada, no suele haber confusión en cuanto a quién debe realizar los trabajos topográficos, si el propietario de la parcela o el arrendatario. Sólo hay que coordinar las actividades del arrendatario y del propietario del terreno.
Aquí, el propietario:
- otorga un poder al inquilino para organizar la topografía del terreno;
- esté presente durante los trabajos geodésicos sobre el terreno;
- firma del acta de aprobación fronteriza.
En beneficio del propietario, el arrendatario organiza y financia el estudio topográfico. El usuario no tiene autoridad para realizar estas tareas por sí mismo.
El levantamiento topográfico de terrenos que son propiedad del Estado, un municipio o una organización pública presenta más desafíos. En este caso, la topografía es responsabilidad exclusiva del inquilino.
El propietario recibe la notificación del levantamiento topográfico a más tardar 30 días antes de que el ingeniero catastral abandone el lugar. El formulario de notificación fue autorizado por la Orden nº. 735 del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa, de fecha 21.11.2016.
El levantamiento topográfico para la fecha prevista se anula si el arrendatario no ha podido entregar la notificación al propietario.
Sin embargo, el trabajo catastral no puede completarse aunque el propietario no esté presente y la notificación haya sido debidamente notificada.
Forma de aprobación formal del levantamiento topográfico en colaboración con el propietario, que firma el acta de aprobación de los límites de la parcela. El proceso de introducción de datos sobre la parcela en el Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria se verá obstaculizado en caso de que la escritura no esté firmada.
Documentación
Tres paquetes primarios se recopilan y/o producen junto con el proceso de topografía:
- legal;
- técnico;
- aceptación.
La única forma de que el arrendatario que organizó el proceso de topografía del terreno garantice que los documentos de titularidad están disponibles es pedirlos al propietario.
En este paquete se incluyen contratos, certificaciones, actos municipales relativos a la asignación de tierras, y la formalización y registro de la propiedad de un individuo.
Un ingeniero catastral elabora la documentación técnica de las bolsas de plástico. Consta de:
- plano catastral de la parcela con los límites marcados;
- plano topográfico;
- documentos de zonificación urbanística
- listas de coordenadas de mojones;
- información de la red geodésica estatal y de la red de límites de referencia;
- datos sobre regímenes de utilización del suelo
- información sobre disputas de lindes con los vecinos.
A partir de esta documentación y de los resultados del trabajo de campo, se elabora un plano de delimitación. el Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia ha aprobado su forma y procedimiento de registro mediante la Orden n. 921, de fecha 08.12.15.
Trabajos geodésicos
Al realizar un levantamiento topográfico, el topógrafo documenta y determina sobre el terreno las siguientes condiciones
- datos de la red geodésica;
- información sobre los bienes inmuebles situados en el terreno;
- información sobre las partes que componen la parcela
- coordenadas de los puntos característicos de los linderos;
- zona de adjudicación;
- categorías de terrenos y tipo de uso permitido
- número de registro del proyecto topográfico;
- información sobre la garantía de acceso (paso o pasaje) al solar;
- números catastrales de parcelas adyacentes.
Al dividir o fusionar parcelas se añade una sección en la que se detallan las nuevas parcelas, sus lindes y sus superficies.
El ingeniero catastral documenta cualquier objeción recibida por escrito de los encuestados.
Coordinación de los límites con los vecinos
Coordinar los límites con los vecinos es un paso necesario en el proceso de agrimensura.
Un anuncio en el formato autorizado por la Orden nº del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa. 735, con fecha de 21.11.2016, debe enviarse a todas las partes interesadas.
Por correo, se entrega la notificación y se acusa recibo.
En caso de que se desconozca la dirección del interesado, el aviso se publica en la prensa local oficial.
Si se sabe que todas las partes con interés en el levantamiento topográfico fueron informadas de la reunión, pero ninguna de ellas asistió, el ingeniero tiene derecho a crear un plano y un acta de aprobación sin la participación de los vecinos ausentes.
El plan de deslinde tiene un anexo denominado Información de notificación.
Documentos finales
El plano de deslinde acordado es creado electrónicamente por el ingeniero catastral, que también lo firma utilizando una firma digital mejorada. El plano se entrega al cliente en papel para que pueda introducir los datos en el Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria.
Basándose en un poder notarial del propietario, el arrendatario tiene derecho a obtener un extracto del Registro Estatal Unificado de la Propiedad Inmobiliaria e introducir los datos recibidos en Rosreestr.
La parcela puede enajenarse, arrendarse y utilizarse para construir objetos inmobiliarios aprobados una vez introducida la información en Rosreestr.
Subarriendo del terreno
La ley estatal exige que se registren los acuerdos de arrendamiento y subarrendamiento de terrenos firmados por un periodo superior a un año.
El plano de lindes forma parte del paquete de documentos necesarios para registrar las transacciones inmobiliarias, incluidos los subarriendos, de conformidad con el art. 14 Ley Federal 218 del 13.07.15 g. "sobre el registro estatal de la propiedad inmobiliaria."
La única manera de evitar la agrimensura y conceder a un subarrendatario el derecho sobre el terreno es firmar un acuerdo a corto plazo que puede prorrogarse hasta un año.
Las condiciones y disposiciones principales del contrato de subarriendo no deben entrar en conflicto con las condiciones del contrato de arrendamiento entre el propietario del terreno y el arrendatario.
Además, muchos contratos de arrendamiento contienen cláusulas que prohíben al inquilino subarrendar la parcela sin permiso del propietario. El inquilino no puede incumplir esta cláusula del contrato.
| Aspecto | Detalles |
| Finalidad | Determinar los límites y características de la parcela |
| Proceso | Implica mediciones sobre el terreno, análisis de datos y creación de mapas |
| Requisitos | Agrimensor profesional, equipo de agrimensura y permiso de las autoridades competentes |
| Resultado | Plano topográfico oficial con los límites de la parcela definidos |
| Importancia | Evita litigios, garantiza el cumplimiento de la ley y ayuda en la planificación futura |
Es imprescindible que tanto el arrendatario como el arrendador comprendan el procedimiento de topografía de una parcela arrendada. Al asegurarse de que todo el mundo conoce los límites exactos, ayuda a evitar futuras disputas y problemas legales. Una topografía precisa facilita una planificación adecuada del uso del suelo, lo que permite utilizar la parcela de forma eficaz y eficiente.
La contratación de un topógrafo cualificado es un paso crucial en este procedimiento. Aportan los conocimientos técnicos y el equipo necesarios para tomar medidas precisas y elaborar mapas complejos. Este asesoramiento experto es muy útil para detectar posibles problemas antes de que se conviertan en graves, como restricciones zonales o invasiones.
Además, el conocimiento de los límites exactos de una parcela arrendada facilita el mantenimiento de relaciones positivas con los propietarios de terrenos cercanos. La definición clara de los límites fomenta un ambiente de cooperación y reduce la posibilidad de conflictos. Además, da tranquilidad al arrendatario al garantizarle que está utilizando la totalidad del terreno al que tiene derecho legalmente.
En conclusión, un componente fundamental del arrendamiento de terrenos es la topografía. Facilita la toma de decisiones informadas, disminuye el riesgo y aporta claridad. Todas las partes implicadas pueden beneficiarse de una experiencia de arrendamiento más fluida y abierta invirtiendo en un estudio topográfico completo.
