Levantamento topográfico de um terreno arrendado

Quando se aluga um terreno, o levantamento topográfico é um primeiro passo essencial. Conhecer os limites exactos e as características do terreno é crucial, independentemente dos seus planos para construir, cultivar ou apenas utilizar o terreno para recreio. Para além de garantir que sabe exatamente o que está a arrendar, este procedimento também ajuda a evitar futuros litígios com propriedades vizinhas.

Através da topografia, é possível obter pormenores completos sobre o tamanho, a topografia e quaisquer características naturais ou artificiais existentes no terreno. Com dados e um mapa claro na mão, pode decidir a melhor forma de utilizar o espaço disponível. Ajuda também a cumprir as leis de zonamento e os regulamentos locais, que diferem muito de local para local.

A contratação de um topógrafo qualificado acrescenta precisão e experiência ao processo. Estes profissionais medem o terreno com precisão, utilizando equipamento e métodos de ponta para lhe fornecer informações exactas. O planeamento de projectos de construção, a instalação de serviços públicos ou mesmo a definição das melhores práticas agrícolas beneficiam muito com esta informação.

O levantamento topográfico é, em suma, um bom investimento para quem arrenda um terreno. Ajuda também a evitar futuros problemas legais e administrativos, lançando as bases para uma utilização bem sucedida do terreno. Pode otimizar o potencial do seu terreno arrendado e garantir uma experiência perfeita e sem conflitos, conhecendo bem as suas especificidades.

Para garantir que o proprietário e o arrendatário conheçam com exatidão os limites e as características da propriedade, é necessário efetuar um levantamento topográfico para uma parcela de terreno arrendada. Antes do desenvolvimento ou de grandes alterações no terreno, este processo serve frequentemente como requisito legal, promove um planeamento adequado da utilização do terreno e ajuda a evitar litígios. O levantamento topográfico é um passo essencial para uma gestão eficiente das propriedades arrendadas, porque estabelece os limites e as características do terreno, dando uma base sólida à construção, renovação e actividades agrícolas.

Objetivos do levantamento topográfico no arrendamento de terras

De acordo com a Lei Federal n. 22 "Sobre o Registo Predial do Estado" a partir de 1 de janeiro de 2018, as parcelas de terreno só podem ser inscritas no Registo de Informações Unificado do Estado como objectos imobiliários, desde que exista um plano de delimitação.

As seguintes situações podem exigir um levantamento topográfico da propriedade arrendada:

• se os limites da parcela de terreno não estiverem fixados nos termos da lei, não é possível celebrar um contrato de arrendamento;
• é necessário dividir ou combinar áreas;
• o arrendatário pretende comprar o contrato de arrendamento;
• se houver um litígio com os vizinhos.

Se o arrendatário pretender arrendar um terreno do Estado ou do município, é também responsável pela realização de um levantamento topográfico.

Se não existir um plano de delimitação da parcela arrendada

Os arrendatários que assinaram contratos no final dos anos 90, quando o registo do direito de arrendamento de um terreno não exigia a realização de um levantamento topográfico, podem encontrar-se nesta situação.

Se é inquilino da propriedade há muito tempo, fale com o proprietário sobre a possibilidade de voltar a registar o contrato de arrendamento de acordo com os novos requisitos de registo dos direitos fundiários previstos na lei. O procedimento inclui a criação de uma planta de delimitação e a atualização do Registo Predial Unificado do Estado com informações sobre o lote de terreno.

Quando se alteram os limites

Se for necessário dividir uma parcela em várias partes independentes ou fundir várias parcelas numa só, o procedimento normal é determinar novos limites.

Pode ser necessário dividir se o proprietário o desejar:

• alterar a utilização autorizada para uma parte do terreno (por exemplo, construir uma loja);
• utilizar uma parte do terreno e arrendar o resto;
• ceder o terreno para construção a vários utilizadores, cada um dos quais construirá o seu próprio edifício.

Cada parcela recém-formada recebe um número cadastral único quando se divide; quando se funde, vários números combinam-se para formar um único número.

Ordem de conduta

A Instrução Roskomzem de 8 de abril de 1996 aprovou o procedimento geral de levantamento topográfico. e concluído em quatro fases principais:

• celebração de um acordo com uma empresa de geodesia;
• recolha e transferência para o agrimensor de todos os documentos relativos ao local (gráficos e títulos);
• efetuar o levantamento topográfico, notificar todos os vizinhos e proprietários do local;
• aprovação e inscrição no Registo Estatal Unificado dos resultados dos levantamentos topográficos.

O inquilino só tem autoridade para agir em nome do proprietário por procuração se o inquilino providenciar o registo da documentação cadastral.

Todo o processo pode demorar um mês ou dois, se não houver disputas entre vizinhos e se toda a documentação relativa ao terreno estiver em ordem.

Quem pode efetuar?

A determinação dos limites de um terreno pode ser efectuada pelas divisões da Roskomzem ou por empresas privadas a quem tenha sido concedida autorização para realizar trabalhos geodésicos, de acordo com as Instruções da Roskomzem.

Os engenheiros cadastrais são agora responsáveis pelas tarefas de levantamento topográfico. O sítio Web da Rosreestr contém a lista mais recente dos especialistas.

Acordo com o proprietário

Normalmente, não há confusão sobre quem deve efetuar o levantamento topográfico – o proprietário do terreno ou o arrendatário – quando um engenheiro cadastral trabalha para estabelecer os limites de um terreno privado. Basta coordenar as actividades do arrendatário e do proprietário.

Aqui, o proprietário:

• emite uma procuração ao arrendatário para organizar o levantamento topográfico;
• está presente durante os trabalhos geodésicos no terreno;
• assina o ato de autorização de fronteira.

O arrendatário organiza e financia o levantamento topográfico em benefício do proprietário. O utilizador não tem autoridade para realizar estas tarefas por si próprio.

O levantamento de terrenos que são propriedade do Estado, de um município ou de um organismo público apresenta mais desafios. Neste caso, o levantamento topográfico é da responsabilidade exclusiva do arrendatário.

O proprietário é avisado do levantamento topográfico o mais tardar 30 dias antes da partida do engenheiro cadastral do local. A ficha de notificação foi autorizada pelo número de ordem. 735 do Ministério do Desenvolvimento Económico da Federação Russa, datado de 21.11.2016.

A vistoria para a data prevista é cancelada se o arrendatário não puder entregar a notificação ao proprietário.

No entanto, os trabalhos cadastrais não podem ser concluídos mesmo que o proprietário não esteja presente e o aviso tenha sido corretamente notificado.

Formulário de autorização formal para o levantamento topográfico em colaboração com o proprietário, que assina o ato de aprovação dos limites do terreno. O processo de introdução de dados sobre o terreno no Cadastro Único de Imóveis do Estado será dificultado caso a escritura não seja assinada.

Documentação

Três pacotes principais são recolhidos e/ou produzidos em conjunto com o processo de levantamento topográfico:

• legal;
• técnica;
• aceitação.

A única forma de o inquilino que organizou o levantamento topográfico garantir que os documentos de propriedade estão disponíveis é solicitá-los ao proprietário.

Contratos, certidões, actos municipais relativos à atribuição de terras e à formalização e registo da propriedade de um indivíduo estão todos incluídos neste pacote.

Um engenheiro cadastral cria a documentação técnica para sacos de plástico. Consiste em:

• planta cadastral do terreno com limites marcados;
• plano topográfico;
• documentos de planeamento urbano e de zonamento
• listas de coordenadas de marcos de fronteira;
• informações da rede geodésica do Estado e da rede de limites de referência;
• dados sobre os regimes de utilização do solo;
• informação sobre disputas de limites com vizinhos.

É criado um plano de delimitação utilizando esta documentação, bem como os resultados do trabalho de campo. O Ministério do Desenvolvimento Económico da Federação Russa aprovou a sua forma e o seu procedimento de registo através do Despacho n.º. 921, datado de 08.12.15.

Trabalhos geodésicos

Ao efetuar um levantamento topográfico, o topógrafo documenta e determina as seguintes condições no terreno

• dados da rede geodésica;
• informações sobre os objectos imobiliários situados no local;
• informação sobre as partes que compõem o terreno;
• coordenadas dos pontos característicos dos limites;
• da área do loteamento;
• categorias de terrenos e tipo de utilização autorizada;
• número de registo do projeto de levantamento;
• informações sobre a garantia de acesso (passagem ou passagem) ao local;
• números cadastrais das parcelas adjacentes.

Ao dividir ou fundir parcelas, é acrescentada uma secção que especifica as novas parcelas, os seus limites e as suas áreas.

O engenheiro cadastral documenta todas as objecções recebidas por escrito dos inquiridos.

Coordenação dos limites com os vizinhos

A coordenação dos limites com os vizinhos é um passo necessário no processo de levantamento topográfico.

Um aviso no formato autorizado pela Ordem do Ministério do Desenvolvimento Económico da Federação Russa n.º. 735, datado de 21.11.2016, deve ser enviado a todas as partes interessadas.

Por correio, a convocatória é entregue, com aviso de receção.

No caso de o endereço do interessado ser desconhecido, o aviso é publicado na imprensa oficial local.

Se se souber que todos os interessados no levantamento topográfico foram informados da reunião, mas nenhum deles compareceu, o engenheiro tem o direito de elaborar um plano e um ato de aprovação sem a participação dos vizinhos ausentes.

O plano de delimitação tem um anexo denominado Informações de aviso.

Documentos finais

O plano de delimitação acordado é criado eletronicamente pelo engenheiro cadastral, que também o assina utilizando uma assinatura digital melhorada. A planta é entregue ao cliente em papel para que este possa introduzir os dados no Registo Predial Unificado do Estado.

Com base na procuração do proprietário do terreno, o arrendatário tem o direito de obter um extrato do Registo Predial Unificado do Estado e introduzir os dados recebidos na Rosreestr.

A parcela de terreno pode ser alienada, arrendada e utilizada para construir objectos imobiliários aprovados após a introdução das informações na Rosreestr.

Subarrendamento de terrenos

Os contratos de arrendamento e subarrendamento de terrenos celebrados por um período superior a um ano devem ser registados por lei.

A planta de delimitação faz parte do conjunto de documentos necessários para registar as transacções imobiliárias, incluindo os subarrendamentos, em conformidade com o artigo. 14 Lei Federal 218 de 13.07.15 g. "Sobre o registo estatal de bens imóveis."

A única forma de evitar o levantamento topográfico e de dar a um sublocatário o direito ao terreno é assinar um contrato de curta duração que pode ser prolongado até um ano.

Os termos e as disposições principais do contrato de subarrendamento não podem entrar em conflito com os termos do contrato de arrendamento entre o proprietário e o arrendatário.

Além disso, muitos contratos de arrendamento contêm cláusulas que proíbem o arrendatário de subarrendar o terreno sem a autorização do proprietário. Esta cláusula do contrato não pode ser violada pelo arrendatário.

Aspeto	Informações pormenorizadas
Finalidade	Para determinar os limites e as características do terreno
Processo	Envolve medições no terreno, análise de dados e criação de mapas
Requisitos	Um topógrafo profissional, equipamento de topografia e autorização das autoridades competentes
Resultado	Plano de levantamento oficial com limites de terreno definidos
Importância	Evita litígios, assegura a conformidade legal e ajuda no planeamento futuro

É imperativo que tanto os arrendatários como os arrendadores compreendam o procedimento de levantamento topográfico de um terreno arrendado. Ao certificar-se de que todos conhecem os limites exactos, ajuda a evitar futuros litígios e problemas legais. Um levantamento topográfico preciso facilita o planeamento adequado da utilização do terreno, permitindo que este seja utilizado de forma eficaz e eficiente.

A contratação de um topógrafo qualificado é um passo crucial neste processo. Fornecem o know-how e o equipamento necessários para efetuar medições precisas e elaborar mapas complexos. Este aconselhamento especializado é muito útil para detetar possíveis problemas antes que se tornem grandes problemas, como restrições de zonamento ou invasões.

Além disso, a manutenção de relações positivas com os proprietários vizinhos é facilitada pelo conhecimento dos limites exactos de um terreno arrendado. Um ambiente de cooperação é promovido e a possibilidade de conflito é reduzida através de limites claramente definidos. Além disso, dá ao arrendatário tranquilidade ao garantir que está a utilizar a totalidade do terreno a que tem direito legalmente.

Em conclusão, uma componente fundamental do aluguer de terrenos é a topografia. Facilita a tomada de decisões informadas, reduz o risco e proporciona clareza. Todas as partes envolvidas podem beneficiar de uma experiência de arrendamento mais transparente e aberta, investindo num levantamento topográfico completo.

Vídeo sobre o tema

LIMITES DO NOVO TERRENO. COMO É FEITA A MARCAÇÃO?