買い手と所有者の双方が、土地区画の地籍価格を認識していなければならない。. 土地の上にある建物やその他の建造物の価値とは異なり、課税目的のための土地の推定市場価値を表している。. 特定の地域の不動産鑑定を委託された政府機関がこの価格を決定する。.
地籍価格の具体的な指標には、数多くの要素が考慮されている。. これらのデータには、土地の位置、広さ、形状、ゾーニング法に従って許可された用途などが含まれる。. また、公共施設や道路に近いかどうかや、当時の市場の状況も含まれる。. これらの要素は、不動産の将来の市場価値を表すために、鑑定士がどのように価格を決定するかに影響する。.
地籍評価には細心の注意が必要. 土地利用計画、インフラ開発計画、その地域の同程度の土地の最近の売買状況、経済動向などのデータが、政府の査定官によって頻繁に利用される。. このデータは、地籍価格が将来の開発機会と現在の市場の状況を正確に表していることを確認するのに役立ちます。.
課税上、不動産所有者は地籍価格を理解しなければならない。. 地方自治体が課す固定資産税やその他の賦課金は、この評価額に基づいている。. さらに、土地取引の基準として機能し、不動産の購入、売却、開発に関する選択に影響を与える。. その結果、土地区画の地籍価格を把握することは、不動産投資や資金計画に大きな影響を与えることになる。.
法律の変更
2018年、連邦法第. 237 不動産の地籍価格を争うためのプロセスや手続きに調整が加えられた。.
これは、区画、ダーチャ、アパート、家屋を所有するすべての人に関係する：
- 査定を実施する権利は、現在、不動産鑑定士に与えられている。 専門予算組織のみ. これまでは、地方自治体が競争的に選んだ民間の鑑定士がこの手続きを行っていた。. 同時に、"価格-品質 "の基準は必ずしも遵守されていなかった。.
- 予算機関が鑑定人の業務に責任を持つことになった。, 地籍評価の実施に対するロストレーダーによる監督が確立された。. 以前は、鑑定士の活動はいかなる管理も受けなかった。. 不動産所有者自身が、自己資金による代替評価を命じたり、計算に異議を唱えたりして、「誤り」を修正しなければならなかった。.
- また、同法は次のようなことも定めている。 鑑定人の誤りに対する責任土地所有者に生じた損失は、誤った地籍価格が適用された全期間について補償されなければならない。.
- また、次のような技術革新もある。 地籍価格の誤りの訂正. 例えば、集合住宅や共同住宅でミスがあり、一人がそのミスに気づいた場合、参加者全員が同時に修正しなければならない。.
- 地方当局へ 臨時査定を命じる権利が与えられている, ある地域の不動産価格が30％以上下落した場合.
- 新法に残されたもの 特別委員会または裁判所を通じてコストに異議を申し立てることができる。. それ以外にも、鑑定人自身に対して簡単に苦情を言うことができるようになった。.この場合、どのように計算したかを申請者に説明する義務がある。. 手続き中に誤りが発見された場合、評価者は直ちにそれを修正する。.
2020年には法律が完全に施行される. ここまでの期間は過渡的なものであり、現行の規定に加えて従前の規定も引き続き適用される。.
土地区画の地籍価格の基本的な考え方について、その意味や計算方法を含め、本書で解説する。. 不動産所有者にとって、この地籍価格を知ることは、取引や税金に直ちに影響するため、不可欠である。. 規模、立地、許容される土地利用、地域市場の状態など、この値に影響を与える変数を分析する。. ここでは、地籍価格の算出方法と、不動産計画・管理における地籍価格の意義について、簡単な用語で説明する。.
特定の指標
人口密集地または農業用地は、Rosreestrが作成したリストを用いて評価される。.
各区画は、その用途と目的に基づいて区分される。.
特定の地籍価格指標を使用することは、割り当て地の価格を算定するために利用可能な方法の1つである。.
別の言い方をすれば、1平方メートルあたりの区画価格の測定単位は、地籍価格の具体的な指標である。.
この指標は、土地の地籍価格と固定資産税の額を決定するために不可欠である。. この指標の適用は、次のような場合に意味がある：
- 新しい土地区画が形成されたとき；
- ある経営形態から別の経営形態に移行する場合；
- 割当の目的が変更された場合.
四半期ごとに、地域とその中の集落がこの指標を更新する。.
公図による区画の平均価格の計算方法?
区画の平均価格を決定するには、以下の式を使用することができる：
区画面積*UPKSはコストに等しい.
2018年版「方法論的勧告」に概説されているプロセスNo. 26 が地籍価格の決定に使用されます：
- 各地域で、土地区画は評価対象のグループにまとめられる；
- そのようなグループの中で、UPKSが計算される；
- 各物件の地籍価値は増加している.
土地区画に固有の性質がある場合、地籍簿に記載された費用は、減額係数を用いて変更することができる。.
土地税率を規制するために上限が設定され、その範囲は3％から10％である。. この境界を引き下げる権限は自治体にある。.
居住地や農業用地のUPCSはどのように決定されるか。??
土地区画は、価格設定要因の類似性に従って、計算のためにグループ化された：
- 建物付き個人農場
- 庭師と庭師の協会；
- ダーチャ組合；
- 住宅用建物.
次の式は、特定の地籍価格指標を決定するために使用される：
- 形成された各グループについて、価格に影響を与える独自の要因が決定される；
- 典型的な特徴を最も多く含む場所を探す；
- 指標が類似している物品のサブグループが形成される；
- 各サブグループについて収集した市場情報を分析する；
- 市場価格とそれを形成する要因の関係はモニターされている；
- 選択された典型的な地域についてUPKSを計算する。.
その結果、地籍価格の特定の指標は、1 つの評価グループ内の項目間のリンクとして機能する。.
次に計算式：
(Ppos + Rsdelki) * UPKS キ、場所
- Rpos – 土地の環境の特定の特性；
- 取引 – 対象物の市場価値；
- 特定の地域の係数を明確にする。.
一方、割当て通信費はインフラ指標（pos）を構成する。.
次の式を適用することにより、品目（取引）の市場価値を計算することができる：
取引 = (1 * Гк)/100, ただし
- P1 – 対象物の在庫価格；
- Pk – 特定地域の係数で、ある地域を改善するためのすべての係数の合計として定義される（便利な立地、インフラ要素までの距離の接続、ユーティリティネットワークの有無）。.
異議申し立ての可能性
特定の指標の値を決定する際には客観的要因が考慮されるが、その処理には一般化された統計的手法が用いられる。. このため、不動産所有者の許容できる基準や期待よりも良い結果が出る可能性がある。.
サイトの所有者が計算方法や結果に満足できない場合、申請書を提出することで問題を解決することが可能である：
- 紛争処理委員会に
- 裁判所へ.
不動産の統一国家登録簿は、地籍価格に関して必要なすべての情報を、直接またはオンラインで問い合わせることができる。.
結果が所有者の利益に影響を与える場合、さらに情報を求める権利がある。.
権利を主張するためには、追加的な規制評価を請求する必要がある。. その結果が "状態 "と異なる場合 異議申し立てを行い、それを証明することができる：
- サイトを評価する際、信頼性の低いデータが使用されたか、または減額補正係数が考慮されなかった；
- 国家審査が国家審査実施方法に違反して実施された場合. 土地管理書類の調査. これは、技術文書の承認に関する決定を不服として取り消すことができる理由でもある。.
区画価格の修正要求は、申請書提出後最大30日間考慮される。.
土地の買い手も所有者も、土地区画の地籍価格を知っておく必要があります。. この数値は、税金との関係で土地の価値を決定するための特別な指標となる。. 固定資産税は、複数の要因に基づいて政府当局が設定した評価額であり、市場価格ではない.
所在地、広さ、形状、許可された土地利用、地域の区画法などは、地籍価格を計算する際に考慮される要素のほんの一部である。. 当局は、これらの要素を考慮することで、その土地が一般的な市場で理論上いくらで売れるかを推定することができる。.
地方公共団体は、多くの場合、専門の部署や機関を通じて、事前に確立された手続きや計算式を使って地籍価格を算出する。. 妥当な評価額を決定するために、土地調査、近隣の最近の不動産取引のデータ、その他の関連資料を参照することがある。.
地籍価格は、固定資産税の基礎となる。. 自治体は、この地価に基づいて土地に税金を課し、インフラや地域サービスの財源とする。.
不動産所有者は、評価プロセスに誤りがあったと感じたり、地籍価格が真の市場価格を公正に表していないと感じたりした場合、その価格に異議を申し立てることができる。. この場合、通常、類似販売データや最近の不動産鑑定評価など、主張を裏付ける証拠を提出する必要がある。.
まとめると、土地の地籍価格と市場価格は異なるが、市町村の都市計画や固定資産税にとって非常に重要である。. 不動産所有者は、この価値がどのように計算されるかを知ることによって、納税責任をよりよく管理し、地域の不動産市場の状態を正確に表す公平な評価額を確保することができます。.
